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Le statut LMNP en 8 questions

Vous souhaitez vous lancer dans un investissement immobilier et envisagez, pourquoi pas, de passer par le statut LMNP. Carré RG vous donne les clefs pour comprendre le statut LMNP. Quels sont les avantages du statut LMNP ? Comment créer un LMNP ? Quelles formalités pour ouvrir son statut LMNP ?
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Quels sont les avantages du statut LMNP?

Au régime réel, le statut de LMNP (loueur meublé non professionnel) permet d’optimiser sa fiscalité personnelle. En effet, l’option pour le régime réel permet de déduire vos charges courantes ainsi que d’amortir le bien acquis, c’est à dire qu’une quote-part du bien pourra être déduite de vos revenus.
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Quelles sont les charges déductibles du LMNP?

Les charges directement liées à votre activité de LMNP sont déductibles de vos revenus, afin de n’imposer que la valeur nette. On peut lister notamment :
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– Les dépenses d’énergie (eau, gaz, électricité)
– L’entretien et les petites réparations (< 500€)
– Les frais d’assurance
– Les dépenses liées aux petites annonces
– Les honoraires comptables
– La cotisation au CGA
– Les honoraires de l’agence immobilière, le cas échéant
– La CFE
– La Taxe foncière
– La taxe d’habitation
– Les intérêts d’emprunt
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Que peut-on amortir en LMNP?

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L’amortissement concerne les acquisitions de biens utilisés dans le cadre du LMNP,générant directement ou indirectement des revenus et utilisables sur plusieurs années dont la valeur est supérieures à 500€.
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Quelques subtilités liées aux amortissements :
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– ATTENTION à ne pas amortir la totalité et ressortir une quote-part concernant le terrain, qui lui n’est pas amortissable dans la mesure où il ne se déprécie pas ;
– Il convient de décomposer le bien en composants et d’amortir chaque composant selon le barème proposé par l’administration fiscale:
– Toiture : 25 ans
– Electricité :25 ans
– Étanchéité : 15 ans
– Ascenseurs : 15 ans
– Agencements intérieurs : 15 ans
– Structure (gros oeuvre) : 80 ans
– Mobilier : 10 ans
– Immeuble total : 40 ans

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ATTENTION : la déduction des amortissements ne peut pas concourir à générer un déficit. La quote-part excédentaire sera donc réintégrée fiscalement. Ces amortissements non imputés ne sont pas perdus et font l’objet d’un suivi extra-comptable : ils seront imputés dès que le résultat comptable devient bénéficiaire (généralement c’est le cas quand les amortissements diminuent fortement ou cessent). Pas de délai limite de report dans le temps des amortissements non imputés.
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Exemple :

Soit un loyer de 12 000 euros par an, des charges fixes de 8 000 euros par an (assurance – honoraires – taxes diverses – charges de copropriété – intérêts – entretien – …) et des dotations aux amortissements de 6 000 euors les 5 premières années.
Le résultat comptable sera donc de : 12 000 – 8000 – 6000 soit un déficit de 2 000 euros. On se retrouve ici dans le cas où l’amortissement concourt à la génération d’un déficit. Cette situation n’est pas admise par l’administration fiscale car elle aurait pour conséquences de diminuer l’imposition de vos autres revenus (salaires, etc.). Il est donc nécessaire de réintégrer fiscalement la quote-part d’amortissement non déductible soit 2000 euros, qui seront imputés à l’avenir sur les bénéfices futurs.
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Quels sont les critères pour constituer un LMNP?

Afin de bénéficier du régime de faveur du LMNP, votre schéma doit répondre à plusieurs critères :
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– Etre un particulier ;
– Etre propriétaire en direct du bien immobilier ;
– Le bien doit être à usage d’habitation ;
– Le bien mis à la location doit répondre aux critères « meublés » et rédiger un bail meublé ;
– Les revenus issus du LMNP doivent être inférieurs à 23 000 euros par an ;
– Ces revenus ne doivent pas dépasser 50% des revenus globaux du foyer, sinon on basculera dans un régime LMP ;

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Comment créer un LMNP?

Pour créer un LMNP, il est nécessaire de remplir le formulaire P0 i et l’adresser au greffe du TC du lieu du bien loué. Si vous possédez plusieurs biens, il faut l’adresser au greffe du TC dans le ressort de la ville du bien générant le plus de revenus.
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Comment vendre un bien sous statut LMNP?

Comment se déroule la vente d’un bien jusque là exploité en LMNO ?Le régime des plus-values des particuliers s’applique. Ceci est très intéressant car on a déduit les amortissements tout le long du LMNP.
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A t-on besoin d’un expert comptable pour un LMNP?

A noter qu’opter pour un AGA (200 euros par an environ) et avoir recours à un expert comptable, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu à hauteur des 2/3 des frais (plafond à 915 euros).
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Comment opter pour le LMNP en cours de vie du bien?

En cas d’option au régime LMNP en cours de vie du bien : passage d’une location non meublée (revenus fonciers) à une location meublée (LMNP), la valeur à l’actif doit correspondre à son évaluation réelle et non son prix d’acquisition.
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Liens utiles :
Impot.gouv LMNP
Service public LMNP

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