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Assurance de prêt immobilier et Loi Hamon

Les organismes prêteurs acceptent plus facilement d’accorder des prêts s’ils savent que l’emprunteur possède une garantie en cas de décès ou d’invalidité absolue et définitive. Ainsi, si l’emprunteur vient à décéder ou devient invalide, l’assureur se substitue à lui pour rembourser le capital restant dû à la banque.
Cependant, lors de la signature d’un prêt (quel qu’il soit), les emprunteurs optent généralement pour l’assurance proposée par leur banque, sans prendre le temps de comparer le coût de ce contrat. La loi sur la consommation, dite Loi Hamon, vient changer la donne, en permettant aux emprunteurs de choisir leur assurance de prêt. Explications.

Assurance de prêt : kézako ?

L’assurance d’un prêt peut être souscrite de deux manières différentes :
  • Soit l’emprunteur souscrit l’assurance de prêt proposée par la banque prêteuse: il adhère donc à un contrat groupe que la banque a souscrit auprès d’un assureur. Ce contrat est identique pour tous les adhérents et ne tient donc pas compte des critères personnels influant sur ce type d’assurance : l’âge, la profession, la sédentarité, etc. Cela implique qu’une personne de 20 ans, non-fumeuse, avec un rythme de vie équilibré, paiera la même cotisation qu’une personne de 50 ans présentant un risque différent.
  • Soit l’emprunteur choisit une assurance équivalente auprès de l’assureur de son choix. Cela s’appelle une délégation d’assurance ; étant individuelle, les garanties qu’elle recouvre peuvent être adaptées et renforcées en fonction du dossier de chaque emprunteur. Il s’agit de surcroît d’un contrat très affiné en termes de prix, car il tient compte des critères individuels de chacun. Cela signifie que chaque emprunteur s’acquitte de la cotisation calculée en fonction de ses critères personnels et pas d’une cotisation collective.
Légalement, l’organisme prêteur ne peut refuser une délégation d’assurance que si les garanties offertes sont inférieures à celles proposées par le contrat groupe et, ceci, depuis la loi Lagarde de septembre 2010.

Cette liberté de choix restait cependant peu utilisée, probablement par manque de communication autour de la législation, alors qu’elle permet de réelles économies ! Par exemple, un cadre non-fumeur de 30 ans qui emprunte 160 000 € sur 25 ans à un taux de 3.70 % peut réaliser jusqu’à 50 % d’économies sur son assurance de prêt.

Sur le papier

La loi Hamon, ou loi relative à la consommation, a été publiée au J.O. du 18 mars 2014, avec une entrée en vigueur au 26 juillet 2014. Si elle touche à plusieurs domaines, son article 54 intervient dans le cadre du crédit immobilier et permet aux emprunteurs de changer d’assurance sans frais lors de la première année de la signature de l’offre de prêt (lors d’une souscription initiale ou d’une renégociation).
La protection du consommateur étant au cœur des dernières directives européennes sur l’assurance et ayant ainsi mené les dernières évolutions législatives du secteur français, la loi Hamon place la transparence des contrats sous les projecteurs. Elle vise à délivrer une meilleure information aux emprunteurs sur le coût et les garanties réels de leur assurance de prêt immobilier. Ainsi, les banques ont désormais l’obligation de joindre une notice explicative de leur contrat groupe dès la première simulation de crédit. Cette notice doit :
  • Préciser clairement le montant exact de l’assurance sur la durée totale du prêt immobilier simulé.
  • Comporter la définition du taux annuel effectif de l’assurance (TAEA). Ce taux remplace le taux annuel effectif global (TAEG) ; il facilite la comparaison entre le taux effectif global du prêt avec et sans assurance.
  • Détailler les garanties proposées et leur montant.
D’autres évolutions sont à noter. Depuis le 1er mai 2015, si les banques refusent la délégation d’assurance, elles sont tenues de le notifier par écrit, de manière explicite, puisque ce refus n’est pas autorisé à garanties équivalentes. Si jamais les motivations sont irrecevables, les banques sont passibles d’une amende de 3 000 €.
A partir d’octobre 2015, les emprunteurs recevront aussi une fiche de la part de l’organisme d’assurance choisi (que ce soit un contrat groupe ou individuel) avant la signature de leur prêt. Cette fiche d’informations devra référencer les garanties exigibles pour le transfert du contrat d’assurance. Elle visera au final à faciliter la comparaison entre deux contrats proposés.
Il est à noter de surcroît que lorsque l’emprunteur propose à son organisme prêteur une délégation d’assurance correspondant aux garanties minimales exigées, ce dernier dispose d’un délai de dix jours pour l’accepter ou la refuser. Cependant, s’il l’accepte, il ne peut pas modifier l’offre de prêt (ni le taux d’intérêt).
Enfin, la pratique des frais de délégation est désormais interdite depuis janvier 2014. Les organismes prêteurs facturaient ces frais pour tout examen d’assurance individuelle proposée par l’emprunteur, ce qui limitait évidemment le choix des délégations d’assurance par rapport aux contrats de groupe de la banque.

En pratique : laissez-vous guider par un professionnel

Plusieurs étapes sont nécessaires, mais le chemin est relativement simple et logique. Dans un premier temps, deux conditions doivent être réunies pour que le changement soit possible :
  • Le contrat initial doit comporter une clause de résiliation, comme tout contrat classique d’assurance.
  • Le nouveau contrat doit offrir des garanties équivalentes ou supérieures au contrat initial
Au plus tard 15 jours avant la fin de la première année d’assurance de prêt, l’emprunteur informe son organisme prêteur par courrier en recommandé de son choix d’un nouveau contrat. La banque dispose de 10 jours pour l’accepter ou le refuser. Une fois l’accord obtenu, l’emprunteur peut souscrire son nouveau contrat et envoyer la délégation d’assurance accompagnée de la demande de résiliation de l’ancien contrat en recommandé à la banque.

Avantages et limites et de la loi Hamon sur les assurances de prêt

La loi Hamon améliore la protection des consommateurs. Elle permet ainsi aux emprunteurs de souscrire plus facilement des contrats individuels. Les assureurs qui proposent des contrats d’assurance de prêt sur mesure auront la solution en fonction de la situation de l’emprunteur (profession à risque, pathologie lourde, sport dangereux, etc), à des tarifs très avantageux puisque fondés sur les caractéristiques personnelles de chacun. Enfin, il s’agit surtout d’un allongement du délai de réflexion sur son assurance de prêt immobilier, soit une meilleure comparaison de la concurrence.
Cependant, la loi Hamon n’est encore qu’une avancée et non un aboutissement dans la protection du consommateur d’assurance de prêt. En effet, si le délai est allongé d’une année supplémentaire pour effectuer son choix, il est évident qu’un emprunteur qui vient d’accéder à la propriété ne pense pas forcément à son assurance de prêt la première année : aménagement du nouveau logement, travaux à réaliser, etc. Le délai peut ainsi s’écouler sans qu’une réflexion de changement soit amenée. Toutefois, en cas de renégociation du prêt, tout repart de zéro, y compris l’assurance de prêt.
Enfin, côté professionnels de l’assurance, il est plutôt craint que cette loi ait comme conséquence le durcissement des garanties exigées pour l’accès au prêt immobilier de la part des organismes prêteurs. De surcroît, si les banques observent une baisse des adhésions aux contrats groupe dont elles ont la gestion, cela implique une baisse de leur marge provenant des assurances de prêts. Cela pourrait éventuellement engendrer une augmentation des taux de crédits immobilier, afin de compenser cette perte.
La mise en concurrence de plusieurs contrats d’assurance est donc extrêmement avantageuse pour le portefeuille des emprunteurs : à vous de souscrire auprès d’un réel assureur !

Sources

Service public
LégiFrance
Banque de France

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